郑州房价连续仨月下降 是买房好时机吗？

6月15日，郑州市人民政府发布郑政〔2022〕15号文，共刊发8个方面45项具体措施，来保证郑州经济社会发展大局稳定。

其中，第37条直指郑州房地产市场，给出了极其明确的政策支持。顶端新闻·河南商报记者经过梳理，分领域总结出以下几条重点楼市政策：

1.政策端：推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2.企业端：充分利用央行持续指导金融机构满足房地产市场合理融资需求、鼓励优质房企发行并购贷款等机遇，提高在建房地产开发投资项目复工复产率和开发建设进度。

3.购房者：开展全市商品房促销月活动，充分利用大学生毕业季、人才购房补贴扩面的有利时机，积极引导和鼓励房地产开发企业根据市场情况进行购房优惠。

此前，首套房贷款利率下调一直处于模棱两可的状态，有房地产从业人员表示，一些房地产项目执行过4.25%的利率，还执行过4.4%的利率，还有的房地产项目执行了一段时间的优惠利率，便及时收回。

此次官方发文，明确了郑州首套房购房利率4.25%的下限标准，也就是说，郑州的各个银行首套房贷款利率最低不低于4.25%，执行过程中各家银行可根据自己的实际情况进行利率调整。

业内人士认为，此次新政颁布之后，郑州下半年经济将加快复苏。一方面，整个经济基本盘的稳定是社会蓬勃发展的前提，故刺激经济是必然举措；另一方面，加快郑州房地产行业健康发展的速度，也有助于人才在郑安家以及社会基本面稳定。

首套房利率4.25%，相当于基准利率打了约八七折

首套房4.25%利率什么概念？相当于此前基准利率4.9%打了约八七折，这种场景只在2016年前出现过。

在2016年至2022年期间，郑州市首套房贷款利率最高值为6.37%，按旧版基准利率计算方式即为上浮30%。

对于郑州的购房者而言，想买一套200万的房子，等额本息30年商业贷款，将会出现下列情况：

最高利率6.37%时，首付60万，每月还款额约8729元，利息总额约174万元；目前最低利率4.25%时，首付60万，每月还款额约6887元，利息总额108万元；

也就是说，同样一套200万的房子，利率最高点6.37%时买房和用新政发布之后的最低利率4.25%买房，每月还款额相差1842元，利息总额相差66万元，利息差额便又多出一套首付还要多。

郑州房价连续仨月下降

国家统计局昨日公布了2022年5月份全国商品房销售及70个大中城市的住宅指数变化情况。数据显示，5月份郑州新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降2.5%；这是自3月份以来，郑州新建商品住宅同比、环比连续三个月同时下降。

目前，郑州市住房保障和房地产管理局还未公布5月份房地产市场销售情况，5月19日公布的4月份数据显示：

当月郑州全市商品房批准预售面积53.17万平方米，其中商品住宅批准预售面积50.69万平方米，非住宅批准预售面积2.48万平方米。

郑州全市商品房销售8802套（间），销售面积103.64万平方米，销售均价11472元/平方米；其中商品住宅销售6898套，销售面积81.81万平方米，销售均价11922元/平方米。非住宅销售1904套（间）,非住宅销售面积21.83万平方米，非住宅销售均价为9784元/平方米。

此前，在河南房地产市场有多年营销经验的殷建国接受媒体采访时表示，郑州市的“购买力还是没有恢复，房价一直下跌，投资客不愿意出手。刚需客的购买意愿也不是特别强烈，甚至还在等着房价再降一降。”

全国新房降价12％

5月份，全国新建住宅平均销售价格9878元/平方米，比前两个月的9671元/平方米、9674元/平方米后有所上涨，但仍在下降通道中。与2021年1月和2月的11228元的顶峰相比，每平方米下降了1350元，降幅12%。

虽然放假降了，但房地产市场依旧不太景气。

个人购房意愿不强烈。今年前5个月，全国个人按揭贷款同比下降27%。按照贷款比例匡算，如果去年同期有4个人贷款购买新房，今年不到3个人。

房地产月度销售还在萎缩。今年5月份全国新建住宅销售额1.05万亿元，比全年同期少32%。这一降幅，已经好于4月份。4月份，全国新建住宅累计销售额同比下降48%，基本接近腰斩。

5月份，针对房地产市场多项政策落地。监管部门对房地产贷款降息，多个城市松绑房地产调控政策。

待销的新建住宅面积仍旧居高不小

2021年7月至12月，全国新建住宅待销面积一直在2.2万亿平方米附近，今年1月和2月猛升至2.8万亿平方米。今年3月至5月的数据有所下降，但5月末待销面积仍达2.68亿平方米，还高于2021年下半年的水平。

如果加上办公楼和商业营业用房，“积压”面积将达到5.54亿平方米。按照这三类建筑的销售均价推算，“积压”资金约为4.4万亿元。

今年前5个月，房地产开发企业到位资金同比下降26%。

房地产开发企业的新房销售额下降，到位资金下降，手中积压房源占用的资金增多，难怪一些房地产开发企业抱怨资金链紧张。

房地产龙头万科今年5月份销售均价是16405元/平方米，比3月份和4月分别下降6%、14%。即使如此，此公司5月份的销售额，仍低于3月份和4月份。

融创中国今年5月份销售均价是12640元/平方米，是今年以来的最低月度均价，也是近10年以来的最低月度均价。5月份，融创中国的销售额只是去年同期的18%。此公司今年前5个月合计销售额，不及去年前3个月数值，只占85%。

具体到各城市，房价变化情况怎样？

以2020年为基期，在全国70个大中城市中，银川、西安和重庆这三个西部省会城市，是新建住宅涨幅的前3名，分别上涨15.6%、11.8%和11.5%。一直是省会城市房地产价格洼地的长沙和重庆，涨幅紧随其后，同期上涨10.6%和10.3%。北京涨幅位列第6，上涨9.7%。

北京和广州是二手房价格涨幅的“冠军”和“亚军”，相比2020年，分别上涨14.9%和12%。

值得一提的是，哈尔滨在3月份松绑限购。哈尔滨新房价格在2021年5月份见顶后，基本是一路下降，到今年5月份，降幅达6.37%。哈尔滨二手房比价格2020年下降了8.5%。