起拍价4.173亿元！ 郑州大上海城如何走向了司法拍卖？

本月底，位于郑州市管城区东太康路的大上海城有26处房产将被司法拍卖，房产总建筑面积为42708.31平方米，起拍价4.173亿元。10月11日，记者前往大上海城，发现二楼、三楼露天美食街区几乎所有的餐饮店铺都已关闭，商场内也闭店近一半。

昔日的“潮人集聚地”为何会走向司法拍卖？月底拍卖之后，大上海城的运营又将何去何从？

【法拍】大上海城超4万平方米房产参拍，多为商业服务用地

根据阿里拍卖公告显示，郑州市管城回族区东太康路28号、36号、38号（大上海城）共26处房产已被法院查封，将于10月28日10时开始司法拍卖，至10月29日10时截止，总建筑面积为42708.31平方米，起拍价4.173亿元，保证金4000万元。

记者咨询郑州市中级人民法院相关承办工作人员得知，本次参拍的房产建成年份均为2007年，部分处于经营状态，部分闲置，水、电、电梯、消防、通讯等设施较齐全，根据今年3月进行的司法评估估算，市场总价格约为5.216亿元。

在房产使用性质方面，东太康路28号-2层用途为其它，实际用途为停车位，4-6层用途均为商业服务，4层现状为美食广场、狼人杀、米唱KTV等，5层为迷城、风云再起电玩城等，6层为奥斯卡电影院。

东太康路36号-2层用途为商业服务，实际用途为停车位，与东太康路28号-2层打通使用。

东太康路38号5层用途为商业服务，现部分闲置，部分为KTV，部分为电竞酒店，东太康路38号7层用途为商业服务，实际用途为办公，内部自由分割。

“具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，可以在工作时间内拨打咨询电话了解该房产详情。”相关承办工作人员告诉记者，本次拍卖设有保留价，保留价即为起拍价，一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖即可成交。

【实探】商场内近半数门店撤场，露天美食街空无一人

10月11日，记者来到部分房产即将被拍卖的大上海城，露天美食街空无一人，几乎所有的商铺均已关门，仅剩两家餐饮门店还在营业，正值中午12点饭点，只有一家餐厅里坐着两位顾客。

美食街东侧入口的大塘港式茶餐厅，现在大门紧锁，曾经连续7年举办鱼粉节的彼酷哩烤全鱼，店铺招牌不知去向，只留下裸露着钉子的木匾，街区一角张贴的四张巨幅海报有两张已经破碎，其中“许留山”甜品店的海报上依稀可见“新品上市”几个字，主打牛蛙的餐厅门口，几个落满灰尘的玩偶雕塑孤零零地站立，见证了这条街的繁华和衰败。

记者了解到，大上海城于2007年4月开业，2012年步入巅峰，在当初以超市量贩、百货卖场为消费主流的时代，大上海城通过体验化业态、舒适的空间感受和差异化的经营吸引了大批客户群。

当时的二楼、三楼露天美食街，集聚着绿茵阁、土大力、鸡装箱、黄记煌、味千拉面等初代“潮牌”餐饮，还有多家单价超过20元的饮品。每到周末，大部分餐厅都需要排队等位，三五成群的年轻人挤满这条三米多宽的街道，人手一杯水果茶，吃完饭后再去6楼奥斯卡影院看一场电影，或相约5楼的电玩城，是郑州大多数80后、90后的回忆，也是郑州几年前最流行的消遣方式。

最初的大上海城，从业态组合、功能设置到经营思路，称得上当时郑州独一无二的综合性商业街区，在很长一段时间内，也成为孕育郑州本土初创品牌的摇篮。

那么，这样一座成功的商业综合体，为什么会走到如今空无一人、面临法拍的境况？

【分析】股权过于分散，限制了经营提升和品牌调整

“大上海城股东太多，业权分散，意见不统一而且难以管理，走到现在这一步，是业内早已预料的结果。”一位从事商业综合体运营的资深业内人士认为，业权的不统一和一部分商铺的返租即将到期，都极大限制了该项目后续的经营提升和品牌调整。

另一方面，附近华润万象城、丹尼斯大卫城的先后开业，熙地港、正弘城等新兴潮流地的冲击，也打破了原有的市场竞争格局。

“而且一个商业综合体的良性发展，要建立在具备专业、稳健的运营基础上。”上述业内人士解释称，商业地产的经营需要通过持续的投资,进行维持和提升，运营的好与坏也会直接影响到资产的价值与增值空间，“在大上海城发展势头良好时，股权人都赚钱，大家也愿意花钱升级改造，但市场一旦下行，再让小股权人掏钱改造，就比较困难了。”

记者咨询多位商场品牌运营人员，得到的说法也是如此。

“从商业地产的发展趋势来看，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。”一位运营总监表示，商户做不下去，业主的租金收益自然会泡汤，一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致矛盾激化，从而形成恶性循环。

业内对其走向衰败的原因意见大致相同，但10月28日的法拍究竟会有什么样的结果，大上海城的未来何去何从，答案都还需要时间才能揭晓。